Экономколлегия ВС разбиралась, как быть с недвижимостью в случае банкротства ее покупателя

Как быть, если покупатель до регистрации права собственности на купленное им здание вступил в процедуру банкротства? Этот казус решали суды трех инстанций, пока дело не дошло до Экономколлегии ВС.

ЗАО «Строительное управление-83 Мосфундаментстрой» купило у АО «Мосфундаментстрой-6» здание за 7 979 000 руб., но так и не зарегистрировало его. АО «Мосфундаментстрой-6», ссылаясь на уклонение покупателя от госрегистрации перехода права собственности, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Арбитражный суд города Москвы и 9-й ААС оставили иск без рассмотрения (дело № А40-179202/2015). Они выяснили, что в отношении ответчика возбуждена процедура банкротства, открыто конкурсное производство, спорное здание учтено конкурсным управляющим должника. Значит, требование АО «Мосфундаментстрой-6» подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ЗАО «Строительное управление-83 Мосфундаментстрой», решили суды. Арбитражный суд Московского округа с ними не согласился, отменил указанные акты и направил дело для рассмотрения по существу в первую инстанцию. Суд округа пришел к выводу, что нижестоящие суды не исследовали, исполнил ли продавец обязательство по передаче спорного здания покупателю и в чьем владении это здание находится.

Строительное управление обратилось в Верховный суд. Тот напомнил: исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Таким образом, до момента госрегистрации для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость. По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абз. 7 п. 1 ст. 126 закона о банкротстве, абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС РФ № 35). Такие требования подлежат денежной оценке, должны быть рассмотрены по правилам ст. 100 закона о банкротстве и могут быть удовлетворены в общем порядке.

Поэтому, решил ВС, спор о госрегистрации перехода права собственности, также как и спор о передаче имущества подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Обратный подход привел бы к тому, что требования АО «Мосфундаментстрой-6», носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов. Приведенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС № 2826/14 и определениях ВС № 301-ЭС16-4180 и № 308-ЭС15-12123.

Таким образом, Экономколлегия ВС отменила постановление суда кассационной инстанции и оставила в силе решение АСГМ.